产业地产论剑争鸣产业地产发展到目前，已经衍生出科技地产、产业综合体等多种模式，其中北科建和百世金谷堪称代表，二者的模式究竟异同如何，有何互相借鉴印证之处？北京科技
产业地产论剑争鸣产业地产发展到目前，已经衍生出科技地产、产业综合体等多种模式，其中北科建和百世金谷堪称代表，二者的模式究竟异同如何，有何互相借鉴印证之处？北京科技园建设（集团）股份有限公司总经理郭莹辉和百世金谷实业有限公司总经理刘文军分别展示了各自的路径和观点，是为本期“产业地产论剑争鸣”。
“产业地产”概念甚嚣尘上。跃跃欲试者有之，左右求索者有之，求师海外者有之，然而深耕科技园运营十余年的北科建集团，却已经开始细化商业定位、总结自身模式，提出“科技地产”的独特理念。在高科技概念炙手可热的产业地产界，北科建的行业翘楚地位如何确立，商业模式如何自我复制，创新精神如何贯彻实践，值得业界关注和探讨。
记者：目前来看，产业地产运营初期可以通过一些营销手段或者其他政策保证园区的招商效果，但到了后期，很多园区就显得力不从心，北科建在这方面有怎样的经验？
郭莹辉：北科建集团1999年成立以来，成功开发了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园，这三个项目已经成为北京市科技创新的名片和推动首都经济社会发展的重要引擎。比如中关村软件园2011年创造的产值达到319亿元，累计获得4712项知识产权。
这些项目不仅活了下来，而且活得很好，我觉得至少有四点关键要素：一是科学的产业定位。园区的产业定位要符合国家战略和新兴产业发展趋势，比如软件和信息技术、生物医药产业都是新兴行业，发展潜力巨大，只有顺势而为，才能得到国家和地方政府的支持，企业才能更好发展。
二是严格控制产业业态，形成产业集群。不能为了一时的经营而引入不符合产业定位的企业，降低园区的品质。爱国者为什么坚持不离开中关村核心商务区，就是因为中关村核心商务区已经成为了我国电子信息产业发展的制高点，在这里能够及时掌握市场动向和行业发展的前沿信息，为爱国者科技创新提供集群效应和动力。
三是服务到位。好的产业服务能够降低企业的创新成本，激发企业的创新活力，生命园就有一家企业从孵化器出去后，到别的地方呆了两年，现在又迫切希望回到生命园，就是因为园区的产业服务体系比较健全。
四是园区始终坚持创新，在园区的规划设计、招商运营、产业服务等方面不断创新，营造最适合企业创业和发展的硬件环境和软件环境。
记者：相比于住宅和商业地产，产业地产的异地扩张面临相当大的难题，对政府关系、企业资源、有体系的商务配套服务等都提出相当高的要求，北科建在这方面有什么优势？
郭莹辉：北科建集团近年来先后与嘉兴、无锡、青岛等地方政府开展了合作，计划投资200多亿元，开发嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园。地方政府之所以青睐北科建，就是看中了集团在园区开发中形成的核心竞争力。
第一是强大的品牌影响力。我们开发的中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等在国内外都很有影响。产品让人信服，企业才能有影响力。
第二是先进规划理念和持续的创新精神。现在回头来看，中关村三个项目的规划依然是比较先进的；我们也提炼了科技园区的开发标准“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”；在科技新城开发上，我们形成了“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”的开发理念。外地三个项目都是按照这个标准和理念来进行开发，得到了政府和企业的高度认同。持续创新精神尤其不可少，如果你不创新，就不可能跟上高新技术企业的发展，难以为它们提供专业的产业服务。
第三是强大的资源整合能力。我们通过园区开发，积累了大量的国家级大型企业、创新型企业、金融机构等资源。比如，在房地产金融政策极度严厉的情况下，去年我们与北京农商行签订了100亿元的战略合作协议，国家开发银行也与青岛项目签订了101亿元的战略合作框架协议。
第四是全业务链条的开发能力。科技地产开发涉及的业务链条长、业态比较多，都需要专业的开发运营队伍，我们集团下面有11个子公司，既有科技地产开发运营专业团队，也有住宅、商业地产的专业开发运营团队，形成了全业务链条的人才队伍。
记者：产业地产还属于新兴概念，目前对其并没有明确的定义，狭义上可以理解为工业地产，但在很多时候一产、二产、三产等都可以囊括在这个范畴之下，这个时候北科建提出“科技地产”的概念，是出于怎样的考虑？
郭莹辉：首先，北科建集团长期致力于科技园区开发，对科技园区开发和产业发展规律有相对全面和深刻的认识；其次，作为大型责任国企，必须承担国企责任，要积极为国家自主创新战略和战略性新兴产业发展做出贡献；第三，房地产行业发展迫切需要转型，将房地产开发与产业活动融合的地产开发方式是重要转型方向。
可以说，科技地产是北科建集团总结科技园区开发经验，传承创新、超越自我，提出的一种市场化科技园区开发模式。科技地产作为工业地产的高阶阶段，是以地产开发为手段，整合科技产业发展要素，对接金融资本市场，为创新型和成长型企业提供研发载体和产业增值服务的综合平台。科技地产已经超越了普通房地产业务范畴，是服务科技创新的技术创新体系平台、是国家自主创新体系的重要组成部分。
我们希望科技地产模式能够对房地产行业转型、尤其是科技园区开发行业提供参考和借鉴，让全国出现更多高质量的科技园区，在推动国家经济发展方式转变和经济结构调整方面发挥示范作用。
记者：科技地产模式具体到个体项目中，是怎样一种体现？
郭莹辉：应该说，科技地产的内涵体现在项目的产业定位、规划设计、开发建设、招商运营、产业服务等各个方面。比如，嘉兴长三角创新园项目是科技地产的一种创新产品，我们称之为科技新城。产业上，我们把项目的产业定位在现代高端服务业和新能源新材料产业；总体规划上，确立了以产业研发区为主体，城市功能区和生态住宅区相融合的整体布局；招商方面，通过严格控制产业业态，选择清洁生产、环境友好的企业，使产业与周边的城市有机融合，目前已积累意向客户20多家。在产业服务上，我们联合27家公司发起成立了“北科建集团（嘉兴）产业服务创新联盟”，包括国内知名风险投资机构、银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司等金融服务机构，以及技术转移、人才、工商、法律、财务等中介服务机构，为入驻园区企业提供全方位的专业服务。
无锡中关村软件园太湖分园和青岛蓝色生物医药产业园分别位于无锡国家高新区和青岛国家高新区内，各有特色，得到了各方的高度评价。
记者：国家的地产调控政策，使得先前并不热门的产业地产成为关注的焦点。即使作为先行者，北科建集团也将面临愈发强烈的市场竞争，对此您有怎样的考虑？您觉得北科建未来将向哪个方向发展？
郭莹辉：科技地产是综合性地产开发，涵盖了工业地产、住宅地产、商业地产，整个过程包括了产业定位、项目规划、建筑设计、工程管理、招商销售、产业服务、物业运营、资产变现等，业态复杂、产业链条长，要求开发商既懂产业生产规律、房地产运作规律，还要有深厚的资本运营功底；尤其是要处理好产业与城市的功能和业态策划、开发秩序与现金流安排、综合体营销推广策略、招商运营和产业服务、融资与资产运营等各种关系。
相比于普通的产业地产，科技地产的进入门槛更高。北科建已经有了先发竞争优势，从贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展角度出发，我们希望更多有实力的企业加入到科技地产开发中来，把这个行业做强做大。北科建集团“十二五”期间会坚定科技地产特色的发展道路，努力成为行业市场上的第一品牌。
来源: 中国房地产报(北京)
