据宇博智业市场研究中心了解，天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星
据宇博智业市场研究中心了解，天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。
有句话说，上帝欲让其灭亡，必先使其疯狂。房地产开发疯狂的程度不得不令人担忧。
据宇博智业市场研究中心了解，天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。从北京四惠出发，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个半小时，就来到了京津新城。这个被外界贴上“鬼城”标签的“亚洲最大别墅区”。
刚下高速，就可以看到如同凯旋门一般的京津新城大门，如同城堡一般的凯越酒店，以及鳞次栉比的欧式别墅，不过与庞大的建筑群形成鲜明反差的是这里较低的人口密度。
记者了解到，目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，以京津新城建设最早建成的桃园一区为例，临近马路的几栋别墅外观显得颇为陈旧，屋上横梁已有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已一人高。据介绍，桃园一区有七十多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。而当地的地产中介介绍，目前京津新城房屋常住率大约1成，有3成二手房有出售意向。
由此看来，“鬼城”或者“空城”之说，也并非完全毫无根据。
由于常住户非常少，京津新城里商业配套很不健全，大多数底商经营难以为继，纷纷选择关门。仅存的几家超市和小饭馆，最常见的客人是园区内的保安以及周边工作的建筑工人。
此外，在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时;不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。
京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较2013年同期减少4.40%。
而根据中国房地产信息集团发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元。其中，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍;排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。
对此，业界有观点认为，合生创展从2003年成为国内房地产龙头到现在失去“领跑”地位，这与京津新城开发的拖累不无关系。
商业荒凉配套残缺
京津新城距离北京一个半小时车程，距离天津市内50分钟车程，这片位于天津宝坻的别墅区，2005年由合生创展与珠江投资两大地产商联手开发，投资过百亿，占地2.5万亩。
2.5万亩是怎样的概念?回答是：相当于33个天安门广场、5个颐和园。
在合生创展董事局主席朱孟依的规划里，利用京津沿线的地理位置，这里将屹立起8000栋别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，50万人将生活在地中海抑或北美风格的别墅内。
然而，京津新城并未随着中国房地产市场的兴起而火爆，而是呈现出一副“住户难觅、价格难涨”的情景。
驶入京津新城的大门，是类似于凯旋门的设计，向南行驶，便到达新城最早建设的项目——凯悦酒店，这间拥有900个房间、投资6亿的酒店外观如城堡，门口停着零星的轿车与酒店的占地显得不成正比。向远眺望，京津新城内还有类似英国大本钟的建筑。
尽管处处透露出“洋气”，然而如中国许多楼盘的模仿一样，这种“刻意为之”始终被自然流露出的“土生土长”所打败。沿着京津新城的路一直行驶，道路两旁杂草丛生，有的地方已经种上了庄家，道路两旁成为了晒谷场。而新城内的篮球场看样子已经许久没人光顾，很多护栏已经坍塌。
桃园一区是京津新城所建的最早的别墅，靠近马路的别墅看上去已经许久没有人居住了，房子外观颇为陈旧，屋上横梁也有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已经长到了一人高。
记者在桃园一区蹲守半个小时，仅有三四个行人与一辆车经过大门，查看保安的记录本，9月12日全天有9辆车进入小区的记录。
京津新城给人“萧条感”的还有这里纷纷关闭着的商户。
园区内众底商多数都大门紧锁，只有饱经风雨的招牌孤零零的挂在门上，从玻璃门往里张望，屋内一堆堆的建筑材料，似乎控诉着岁月的无情以及独处的荒凉。
园区内众底商多数都大门紧锁
仅存的几家生意是饭馆和小铺，记者观察到，前来消费的人多数是这里的保安和物业以及在此处工作的建筑工人，因为附近没有菜市场，小铺为了满足需求，也会卖一些蔬菜水果。
小铺老板就是当地人，谈起这里的生意，他表现的很无奈。
“也没有办法，园子里没有人嘛。现在这里有200多名保安，只有他们会过来买点菜和零七八碎的。”小铺老板表示。
京津新城的一位保安告诉记者，现在新城园区内最多的生意是网吧，园子东边有两所大学，相对而言那边的商铺会多一些。
记者在京津新城东部区域找到了保安所说的天津财经大学分校以及北京科技大学分校这两所高校。或许是因为学生较多的原因，这一区域内商业配套明显比京津新城其他区域要完善的多，即便如此，这里的商业配套也显得颇为单一。
记者看到，学校周边的商铺大多经营网吧、旅馆、台球厅，而大型超市、购物中心、甚至农贸市场都难觅踪影;整个新城地域较广，但没有公共交通穿梭。新城与外界联系的唯一公共交通来自两所大学的对面是汽车站。“有通往天津市内和宝坻的中巴，想去北京，就到宝坻再转大巴到四惠。”汽车站工作人员表示。
此外，京津新城内的医疗、幼儿园、小学和初中等基础设施配套也极为缺乏。当地人介绍，要想上学只有去天津市内。
上周末，记者在北京周边采访，在天津宝坻碰到一位从京津新城来的业主，这位业主告诉记者，孩子在宝坻一中上学，因远离市区，住在京津新城十分不便，只能在宝坻城里租房。“即使我想把房子卖掉，谁来买呢??”该业主说，几年前买的京津新城的房子，表面上看来房价涨了，可是脱手是个问题，整个新城感觉仍然像座空城，“可能百分之七八十的房子卖出去了，但入住率很低。”
近年来京津新城沦为空城一直受到关注，甚至有人将其列为“鬼城”之一。记者在采访过程中也发现，空城现象确实一定程度上存在，有的住宅项目已经建成多时，但里面空空荡荡，人影难觅。销售人员也告诉记者，有的楼盘晚上去看，亮灯的很少。而大量的房地产项目还在建设之中。
值得关注的是天津楼市，前些年天津市推出了蓝缨口，准许购房落户，加上天津高考录取分数线相对较低，而北京严格限制非该市户籍学生参加中高考，因此，天津吸引了北京、河北、河南、山东等周边省市的居民前去购房，楼市需求大增。
以武清为例，得天时地利之便，当地新盘林立，正在施工的项目四面开花，新城区更是随处可见。在售楼盘中，办理蓝缨口的购房比例很多在百分之二三十以上，有的超过一半，个别项目几乎全是为办理蓝缨口而买房。由于供大于求，即便在这种情况下，还是有些楼盘销售困难。
这就带来了一个问题：如果取消户籍制度，停办蓝缨口;或者教育更公平一些，北京也不再排外，允许外地在京就读学生参加中高考，距离北京最近的武清楼市将首当其冲，销售受阻，巨大供应量无法消化恐将导致更多的空城出现。
很长一段时期以来，由于房地产暴利，地方政府受土地财政的驱使，房地产开发高歌猛进，几乎每个城市都沦为大工地，投资者与投机者想尽一切办法拿地、圈地、囤地，城市的每一寸土地都在被人琢磨，房地产项目见缝插针地拔地而起，到处开花。由于土地变成了唐僧肉，能多拿绝不少拿，大型房企更是疯狂跑马圈地，规模宏大的造城浪潮一度催生不少超级大盘，同时也导致了不少的“鬼城”出现。
关于“空城”与“鬼城”的说法，两者并没有严格的界限，在很多语境下可能代表同一个意思。中国目前到底有多少“鬼城”，没有准确的统计数据。不过，从媒体透露的信息来看，数量还不少。
有媒体盘点，2013年中国有12座新“鬼城”，其中内蒙古就占了4座，除了大家熟悉的鄂尔多斯康巴什外，呼和浩特、巴彦淖尔、二连浩特榜上有名;河南有3座，分别在郑州、鹤壁和信阳;江苏有2座，在常州和镇江;另外湖北十堰、昆明呈贡、辽宁营口也有“鬼城”出现。
再次上榜的鄂尔多斯康巴什，可以说“鬼城”名声早已在外，曾有长期生活在鄂尔多斯的人士爆料，康巴什楼市火爆时均价一度达到2万元，楼市大崩盘后，有的价格暴跌至3000多元。据说在鄂尔多斯，5折楼盘比比皆是。更有分析人士指出，如果按照现有的人口外流速度延续下去，用不了多少年，鄂尔多斯就将成为一座真正意义上的空城。
除了上述12座“鬼城”外，有着260平方公里的京津新城也以气派最大、实用性最差荣膺“伪城”而被列入“鬼城”名单，此外，55公里长的广州花都别墅群、20平方公里的惠州大亚湾新城、160平方公里的上海松江新城、甘肃玉门新城，以及惠州雅居乐白鹭湖居住区等都曾被称为“鬼城”。
中国报告大厅、宇博智业市场研究中心的2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告显示“鬼城”的大量出现，房地产开发商盲目疯狂圈地，地方政府监管乏力与错误政绩观作祟是主要原因，难怪有人说，驱“鬼城”之“鬼”，还需先驱错误政绩观之“鬼”。有些地方政府为了政绩，不惜盲目大拆大建，而开发商对房地产市场过于乐观则起到了推波助澜的作用。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据国家发改委一个课题组对12个省区的调查显示，平均每个地级市要建约1.5个新城新区，144个地级城市竟然要建200余个新城新区。这些数字，加上各地频现的“国际化大都市”规划，不时曝光的“空城”“鬼城”问题，让人们忧虑，“造城”运动会带给我们的城市怎样的未来?
显然，在这种疯狂造城的过程中，政府是一个巴掌难鸣，离不开房地产开发商的大力支持。就拿贵阳来说，事实上除了贵阳，在全中国，不，应该说在全世界，可能再也找不出第二个城市，一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米。而且这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多，真是一种极为罕见的现象!
实际上，包括贵阳、鄂尔多斯、温州等城市在内，房地产市场已经出现了供大于求的现象，个别城市已经出现房价暴跌。而在一些更小的城市，这种情况也同样存在。如在经济较为发达的山东省，曾被媒体披露的C县，因房子难卖当地政府于是想出了把卖房任务摊派给公务员的做法。而据记者了解，该省D市房子也很难卖，单价3000多元的房子，价格降到了1600元，买的人还是很少。而据记者了解，在该省Y县最近房价也出现了下降，有的开发商甚至宁可丢掉前期的保证金跑路，也不愿继续干下去。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，“鬼城”不时出现的种种迹象显示，房地产市场并非高枕无忧，而是敲响了警钟。从最近媒体报道来看，一些三四线城市楼市问题已经凸显。随着中国经济增长下滑，人口老龄化到来，支撑房价的中产阶级压力越来越大，高房价崩盘的可能性也越来越大，房地产开发若继续疯狂，盲目大干快上只会自寻绝路。如果不采取对策，楼市衰退可能从小城市开始，然后蔓延到中等城市，最后是大城市，而房地产衰退将使中国经济增长受到严峻挑战。
